A logística brasileira está deslocando seu eixo de atenção para além das áreas tradicionalmente concentradas no entorno de São Paulo. A expansão do comércio eletrônico, a busca por maior resiliência no abastecimento e a necessidade de entregas rápidas ampliam a demanda por centros de distribuição e operações de última milha em outras regiões.
Sul e Sudeste concentram cerca de 56% da população e 70% do PIB brasileiro. Entre os galpões de alto padrão, a concentração é maior: aproximadamente 84% da área bruta locável nacional está nessas regiões. Norte, Nordeste e Centro-Oeste, porém, reúnem uma parcela relevante dos consumidores e a maior parte do território disponível para o desenvolvimento de novas vocações logísticas.
A experiência de Extrema, em Minas Gerais, é apresentada como exemplo de criação de mercado. A entrada ocorreu em 2012, quando o estoque local superava 50 mil m². Em 2024, o volume chegou a 1,072 milhão de m², crescimento de aproximadamente 2.000%. Em Jundiaí, o estoque avançou de 813 mil m² em 2013 para 1,096 milhão de m² em 2024, alta de 34%. Em Sorocaba, passou de mais de 168 mil m² em 2011 para 329 mil m² em 2024, crescimento de 95%.
Novos polos e critérios de localização
Em Santa Catarina, uma área adquirida em Governador Celso Ramos em 2021 ganhou acesso facilitado após a construção de um viaduto ligado à BR-101. A localização passou a atender uma região macro com operações de última milha. Em 2025, foi anunciado no município o GCR Business Park, condomínio triple-A com investimento de R$ 115 milhões e 50 mil m² de área locável.
Governador Celso Ramos está a 54 quilômetros de Florianópolis e integra uma região com infraestrutura portuária e rodoviária. Santa Catarina tem aproximadamente 1,2 milhão de m² de galpões de alto padrão e vacância próxima de 3%, ocupando a quarta posição no estoque nacional desse tipo de imóvel, segundo a Brain.
A escolha de um polo logístico depende de fatores que vão além do preço do metro quadrado. Energia e capacidade de conexão ganharam importância com a automação e os sistemas integrados de armazenagem. A configuração das docas, como cross docking e single dock, também interfere no fluxo, na produtividade e no custo operacional.
Os incentivos fiscais são apontados como instrumentos de desenvolvimento territorial, capazes de ajudar regiões emergentes a atrair empresas, infraestrutura e empregos. Com a Reforma Tributária, a competição regional tende a depender mais de infraestrutura, energia, mão de obra, proximidade do consumo, segurança jurídica e velocidade de licenciamento.
O Nordeste tem cerca de 54,6 milhões de habitantes; o Norte, 17,3 milhões; e o Centro-Oeste, 16,3 milhões. Esses mercados demandam alimentos, medicamentos, roupas, eletrônicos e outros produtos. Por isso, a estratégia logística precisa considerar tanto a localização do estoque quanto a distribuição do consumo.
A descentralização também pode ocorrer por meio do modelo BTS, no qual o desenvolvedor constrói um condomínio sob medida para as necessidades técnicas e operacionais de um inquilino específico. A partir da primeira ocupação, novas empresas podem se instalar e formar polos.
O desenvolvimento desses polos depende de parcerias, infraestrutura, energia, aprovações ambientais, mão de obra, transporte, serviços e rodovias. O Investe Minas é citado como exemplo de articulação no desenvolvimento de Extrema.
O Brasil tem 8,5 milhões de km² e mais de 213 milhões de habitantes, de acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Com diferentes padrões de consumo e realidades regionais, o país não comporta uma única solução logística. A expansão do mapa depende de identificar onde o consumo está e quais regiões ainda podem desenvolver novas vocações.
