SÃO PAULO — A expansão do comércio eletrônico está deslocando investimentos em centros de distribuição para o interior paulista. A falta de terrenos e a alta dos aluguéis na região metropolitana têm levado empresas a buscar áreas mais afastadas da capital, especialmente nos arredores de Jundiaí, Campinas, Atibaia, Sorocaba e do Vale do Paraíba.
Nos últimos anos, a maior parte dos galpões logísticos foi instalada em um raio de até 30 quilômetros da cidade de São Paulo, classificação conhecida no setor como “raio 1”. Guarulhos, Cajamar, Osasco e o ABCD concentraram esses empreendimentos. Agora, os projetos avançam para os chamados “raios 2 e 3”, de até 60 ou 120 quilômetros.
O presidente da consultoria imobiliária CBRE, Adriano Sartori, atribui o movimento à escassez de terrenos nos polos tradicionais e ao aumento dos preços. Segundo ele, grandes ocupantes de galpões passaram a procurar alternativas, o que deve ampliar a quantidade de projetos nas áreas mais distantes da capital.
Um dos principais exemplos está em Campinas. A BTS Properties desenvolve um empreendimento próximo ao Aeroporto de Viracopos com 460 mil m² de área bruta locável. O projeto já tem uma pré-locação em negociação com o Mercado Livre.
A vacância dos empreendimentos no “raio 2” caiu para 2,8%, o menor nível histórico e metade da média estadual, de 4,6%. Com a redução da disponibilidade, os aluguéis começam a subir, estimulando novos investimentos.
Comércio eletrônico sustenta demanda
A CBRE avalia que esse ciclo deve continuar por alguns anos. O comércio eletrônico demanda centros de distribuição próximos de grandes mercados consumidores, incluindo cidades do interior paulista com boas estradas e disponibilidade de mão de obra.
O vice-presidente de Indústria e Logística da consultoria, Fernando Terra, afirmou que a participação das vendas online no varejo brasileiro ainda é menor que em outros países. Atualmente, a internet responde por 10% a 12% das vendas totais do varejo no Brasil, ante 16% nos Estados Unidos e 47% na China.
De 2020 para 2026, a área de galpões ocupada pelo comércio eletrônico aumentou 2,5 vezes, passando de 6 milhões m² para 16 milhões. A consultoria afirma não identificar sinais de uma bolha no setor, porque as locações estão concentradas em regiões com mercado e os preços acompanham a demanda.
Além de Mercado Livre, Shopee e Amazon, grupos como TikTok Shop e Temu demonstram interesse em ampliar as atividades no Brasil. Empresas de alimentos, farmacêuticas e materiais de construção também expandem as vendas online. Para os executivos da CBRE, a digitalização do consumo, a maior penetração do PIX, o crescimento dos marketplaces e os investimentos em logística devem manter a demanda por galpões.
