SÃO PAULO — O Minha Casa, Minha Vida já responde por mais da metade dos lançamentos e das vendas de imóveis residenciais novos no Brasil. Na cidade de São Paulo, o programa representa dois terços dos negócios do setor.
A expansão combina a ampliação do público atendido pelo programa com a retração de segmentos voltados às classes média e alta. O governo federal elevou o teto de preços, ampliou as faixas de renda, reduziu os juros e criou a faixa 4, que inclui imóveis de até R$ 600 mil para pessoas com renda de até R$ 13 mil por mês.
Estados e prefeituras também passaram a oferecer subsídios adicionais. Em São Paulo, os valores variam entre R$ 10 mil e R$ 16 mil para complementar o pagamento da entrada. Na capital, mudanças na lei de zoneamento permitiram prédios maiores próximos a linhas de ônibus, trem e metrô, o que favoreceu a construção de empreendimentos populares.
Juros pressionam classe média
A participação maior do Minha Casa, Minha Vida também está relacionada à perda de espaço dos imóveis de médio e alto padrão. Os juros elevados da economia brasileira tornaram inviáveis muitos projetos desses segmentos, levando incorporadoras a direcionar parte dos empreendimentos para o programa habitacional.
O financiamento do Minha Casa, Minha Vida varia entre 4,5% e 8,16% ao ano, com subsídios do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Fora do programa, o crédito imobiliário custa por volta de 12% a 14% ao ano.
O economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci, atribui a adesão aos juros menores e à concentração do déficit habitacional entre famílias de baixa renda. “O programa atende o público onde está concentrado o déficit habitacional”, afirmou. O grupo inclui pessoas que ganham até R$ 5 mil e buscam a primeira moradia, muitas delas vivendo em condições precárias ou comprometendo parcela elevada da renda com aluguel.
Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da Fundação Getúlio Vargas (FGV), avalia que a expansão do programa também reflete o encolhimento do mercado de médio e médio-alto padrão em São Paulo. Nesse segmento, os imóveis custam entre R$ 600 mil e R$ 2,25 milhões. Para ele, o preço das unidades e os juros dificultam a compra pela classe média, enquanto consumidores de renda muito alta continuam adquirindo imóveis.
Petrucci estima que, se os juros permanecerem em dois dígitos, a participação do programa no mercado nacional poderá chegar a 60% ou 65% das unidades, proporção já observada em São Paulo.
Incorporadoras ampliam atuação
A mudança no perfil da demanda levou empresas como Trisul, Eztec, Lavvi, Melnick, Moura Dubeux e Tecnisa a atuar no Minha Casa, Minha Vida. A REM também ingressará nesse mercado em setembro, com o lançamento, neste mês, de seu primeiro empreendimento econômico sob a marca Vér. O projeto terá 513 apartamentos no Alto da Lapa.
A empresa desenvolve projetos de médio-alto padrão na zona oeste da capital paulista e decidiu diversificar sua atuação diante da dificuldade enfrentada pela classe média-alta. Para isso, firmou parcerias com Vinx e Vittalar, do Grupo 2Continentes, e passou a formar equipes próprias de vendas e engenharia.
A REM planeja lançar, em até dois anos, um condomínio de 2,5 mil apartamentos em um terreno próprio de 7 mil metros quadrados no Jaguaré, ao lado da USP. O presidente da empresa, Rodrigo Mauro, afirmou que a entrada no programa não será uma iniciativa isolada.
A ADN, que atua em 11 municípios do interior, entre eles Campinas, Sorocaba e Ribeirão Preto, prepara seu primeiro lançamento na capital para 2027. O projeto terá 700 apartamentos na Água Branca, região com empreendimentos de Cury e Vivaz.
A companhia alcançou produção de 3.000 unidades por ano no interior e pretende estabilizar esse volume. A operação em São Paulo é vista como uma nova frente de crescimento, com expectativa de atingir, nos próximos anos, volume semelhante ao do interior. O sócio Pedro Donadon apontou o tamanho do mercado como fator para a expansão.
Estoque ainda é considerado baixo
Apesar do aumento dos lançamentos, o estoque do Minha Casa, Minha Vida — que inclui imóveis na planta, em obras e recém-entregues — permanece pequeno em termos relativos. Em São Paulo, são 52,8 mil unidades, alta de 58% em relação ao ano anterior. O volume equivale a 8 meses de vendas no ritmo atual.
No Brasil, o estoque chega a 137,1 mil unidades, crescimento de 23% em um ano. Ainda assim, representa 7,6 meses de vendas. Na crise de 2014, o estoque era menor em números absolutos, mas correspondia a mais de 15 a 20 meses de vendas.
Para Celso Petrucci, do Secovi-SP, o estoque atual permanece relativamente baixo. A margem de lucro apertada é apontada por empresas do setor como um dos principais desafios do programa, especialmente no interior, onde a execução dos projetos e a eficiência da engenharia têm peso maior na operação.
