A indefinição sobre a alíquota e a adaptação tecnológica são os principais motivos apresentados pelo setor imobiliário para pedir à Receita Federal o adiamento da reforma tributária por pelo menos um ano. As empresas afirmam que precisam alterar sistemas, processos e equipes antes da entrada do novo modelo.
A atividade imobiliária tem um ciclo estimado entre cinco anos e seis anos, desde a compra do terreno até o recebimento das vendas. Por isso, incorporadoras precisam tomar decisões atuais considerando as regras que estarão em vigor no futuro.
Preparação das empresas
A adaptação envolve sistemas de gestão, emissão de documentos fiscais eletrônicos e revisão de procedimentos internos. Também exige preparar profissionais das áreas fiscal, contábil, financeira e de tecnologia para as novas exigências.
O setor ainda terá de calcular possíveis créditos pagos pela cadeia de fabricantes de materiais. Isso amplia a apuração para além das operações das incorporadoras e inclui informações dos fornecedores.
Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), afirmou que pediu à Receita Federal mais um ano para o início da reforma. “Por enquanto, a resposta é: ‘se preparem’”, disse.
França avalia que o adiamento será necessário porque ainda faltam definições, entre elas a alíquota aplicável ao setor. Depois de regulamentadas, as regras precisarão ser colocadas em prática pelas empresas e pelos sistemas de contabilidade.
Mudança no modelo de cobrança
Atualmente, a construção civil paga 4% sobre a receita bruta por meio do Regime Especial de Tributação (RET). Com a reforma, o RET será substituído por um modelo formado pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). A transição ocorrerá de maneira escalonada até 2033.
Para as empresas, a alteração troca uma apuração baseada em um porcentual da receita por cálculos mais complexos. Eduardo Fischer, copresidente da MRV, afirmou que o setor foi afetado pela reforma e demonstrou preocupação com a preparação interna. “O sentimento é de pânico”, declarou.
Segundo Fischer, as empresas tentam se adaptar há quatro ou cinco meses, mas ainda enfrentam alto grau de indefinição. Ele também disse que os sistemas necessários não estão prontos, apesar das conversas com empresas de software.
Cronograma da alíquota
A definição da alíquota de referência seguirá o procedimento previsto na Lei Complementar n.º 214/25, com participação da Receita Federal, do Tribunal de Contas (TCU) e do Senado.
A Receita Federal encaminhou ao TCU, em junho de 2025, uma proposta de metodologia de cálculo, aprovada pelo tribunal ainda em 2025. A próxima etapa será o envio dos cálculos da alíquota de referência ao TCU, que fará a validação técnica e remeterá as conclusões ao Senado até 30 de outubro.
O Senado terá até 15 de dezembro para votar e publicar a resolução que fixará a alíquota de referência para 2027. Se não houver manifestação dentro do prazo, será aplicada a alíquota calculada pelo TCU.
A MRV, apontada no texto como a maior empresa de construção do País, tem produção anual de 40 mil apartamentos. Fischer disse que a implementação pode gerar dificuldade operacional e defendeu a postergação do início da reforma.
